Bedömning av marknadshyra
Bedömning av den hyresnivå som en lokal eller fastighet bedöms kunna betinga på den öppna marknaden vid den aktuella tidpunkten.
Hyresbedömningar
Marknadshyra, hyrespotential och strategiskt beslutsunderlag.
AB Svensk Fastighetsvärdering utför oberoende hyresbedömningar för lokaler, bostäder och kommersiella fastigheter i hela Sverige. Uppdragen kan användas som underlag inför omförhandling, villkorsändring, förhandling i Hyresnämnden, investering, finansiering eller strategiska beslut.
Vad är en hyresbedömning?
En hyresbedömning analyserar vilken hyresnivå som kan anses marknadsmässig för en lokal eller fastighet under rådande marknadsförhållanden.
Bedömningen kan användas vid hyresförhandling, investering, värdering eller andra ekonomiska beslut.
Tjänsteinnehåll
Hyresbedömningar för olika typer av lokaler och fastigheter.
Uppdragets utformning anpassas efter lokaltyp, marknad, syfte och om bedömningen ska användas som internt beslutsunderlag eller i en förhandling.
Omförhandling och villkorsändring
Hyresbedömning som underlag inför uppsägning för villkorsändring, omförhandling av lokalhyra eller annan strategisk hyresförhandling.
Förhandling i Hyresnämnden
Underlag inför förhandlingar där marknadshyran är omtvistad. Vid behov kan värderaren medverka som sakkunnig och redogöra för metodik, jämförelsehyror och slutsatser.
Jämförelsehyror
Insamling och analys av relevanta hyresnoteringar från den aktuella delmarknaden eller, när det är motiverat, från jämförbara orter och marknader.
Lokaler och specialanvändning
Hyresbedömningar för exempelvis kontor, handel, industri, lager, vård, omsorg, utbildning och andra lokaler med mer specialiserad användning.
Hyrespotential och värdepåverkan
Analys av hur en förändrad hyresnivå kan påverka fastighetens driftnetto, avkastning och i förlängningen marknadsvärde.
Arbetsprocess
Från lokaldata och jämförelsehyror till marknadsmässig hyresnivå.
En välgrundad hyresbedömning kräver relevanta jämförelseobjekt och en tydlig analys av skillnader mellan värderingsobjektet och de noterade hyrorna.
01
Uppdragsdefinition
Syfte, värdetidpunkt, lokaltyp och aktuell förhandlingssituation fastställs tillsammans med uppdragsgivaren.
02
Insamling av underlag
Relevant information om lokalen samlas in, exempelvis area, användning, standard, avtalsvillkor, kontraktstid och andra hyrespåverkande egenskaper.
03
Marknadsundersökning
Relevanta jämförelsehyror samlas in från den aktuella delmarknaden och vid behov från jämförbara marknader.
04
Analys av jämförelsehyror
Noteringarna analyseras med hänsyn till bland annat läge, lokaltyp, storlek, standard, kontraktsvillkor och tidpunkt.
05
Marknadshyresbedömning
Jämförelseunderlaget vägs samman till en bedömning av den marknadsmässiga hyresnivån och, vid behov, ett relevant hyresintervall.
06
Rapportering och sakkunnigstöd
Resultatet redovisas i ett skriftligt utlåtande. Uppdraget kan vid behov följas upp med stöd inför förhandling eller medverkan som sakkunnig.
Praktiskt exempel
I ett tidigare uppdrag för ett större vårdboende i Nyköping användes omkring 50 jämförelsenoteringar som underlag i en hyresbedömning inför förhandling.
Hyresnämnden
Efter förhandling nåddes en ny hyresnivå inom det intervall som AB Svensk Fastighetsvärdering hade bedömt.
Värdepåverkan
Den höjda hyran bedömdes i det uppdraget även ha haft en betydande positiv effekt på fastighetens marknadsvärde.
Oberoende hyresbedömningar i hela Sverige.
Fördjupning
Exempel på hyresbedömning inför förhandling i Hyresnämnden.
I en publicerad artikel beskriver Petter Jonsson ett uppdrag där AB Svensk Fastighetsvärdering bistod en fastighetsägare med hyresbedömning av ett större äldreboende. Bedömningen byggde på ett omfattande jämförelsematerial och användes inför förhandling om ny lokalhyra.
Artikeln illustrerar betydelsen av relevanta jämförelsehyror, transparent metodik och att sakkunnig kan redogöra för bedömningen i en förhandlingssituation.
Läs LinkedIn-artikeln om förhandling i Hyresnämnden och ny lokalhyra
Kontakta AB Svensk Fastighetsvärdering för en diskussion om marknadshyra, omförhandling eller strategisk hyresbedömning.
Kontakta oss